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周智文律师 周智文律师,北京市京师(中山)律师事务所,经济犯罪部主任,专利代理人资格、投资项目分析师,中国政法大学法学学士、暨南大学理工科学士。被中国法学会主管主办的《2017中国法律年鉴》评选为2017年度年鉴人物(刑辩领域)... 详细>>

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律师姓名:周智文律师

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经济合同纠纷案例

房屋买卖合同的继续履行五大典型案例

  【案情】1.《房屋购买意向协议》的性质和履行

  案例一:(2013)深中法房终字第1770号

  【案情】

  2012年6月8日,邓某以拍卖方式竞得涉案房产。2012年8月14日,邓某(甲方)与隋某(乙方)及中介方签署《房屋购买意向协议》,约定邓某以128万元的实收价格将涉案房产出售给隋某,并约定:乙方在签订协议之日起三日内向甲方交纳定金5万元;甲方取得房产证后,由于乙方自身原因违约不购买该房产,或者由于乙方原因在能够正常办理过户手续之日起一个月内不办理过户手续,乙方须除定金之外另外赔偿甲方20万元,共计25万元;签订协议后,若甲方以任何理由继续出售、出租该房产,或将该房产交给他人居住或者自住,或由于甲方原因在能够办理房产转移手续之日起一个月内拖延不办手续,甲方应退还定金并另外赔偿乙方25万元。签订协议之日,邓某将涉案房产交付隋某装修、居住。隋某在签订协议后三日内按约定交付定金。

  之后,双方对协议履行发生纠纷,隋某向法院起诉要求继续履行《房屋购买意向协议》,将涉案房产过户至隋某名下;邓某提起反诉,请求解除《房屋购买意向协议》,判令隋某返还涉案房产。

  【法院判决】

  原审法院经审理认为,《房屋购买意向协议》中关于涉案房产的出售价格、产权过户时间、房屋的交付使用以及买卖双方的违约责任等均有较为具体的约定,具备房屋买卖合同的基本要素。《房屋购买意向协议》对于除定金之外的剩余购房款支付方式并无约定,也未约定邓某在双方协商不一致的情况下有合同解除权,邓某要求隋某一次性付款,即使隋某不同意一次性付款,邓某也不能当然取得合同解除权。因《房屋购买意向协议》已具备买卖合同的基本要素,且涉案房产已经交付隋某居住使用,双方虽在合同的具体履行中存在分歧,但并无根本违约行为,故涉案《房屋购买意向协议》仍然存在继续履行的法律和事实基础。因此,法院判决双方继续履行合同。

  邓某不服一审判决,向深圳中院提起上诉。二审法院认为,原审判决认定双方签订的《房屋购买意向协议》具备房屋买卖合同的基本要素、合法有效,理由正确。至于双方约定还应签署的“正式的《房屋买卖合同》”是登记机关办理房产过户登记时所需的统一样式的材料,并非需要双方另行协商确定合同内容,这是房屋买卖合同履行过程中基于诚实信用原则产生的协助义务,该约定不改变双方以通过签订《房屋购买意向协议》形成房屋买卖合同关系的事实。因此,二审法院判决驳回上诉,维持原判。

  【点评】

  当事人之间的合同可以分为预约合同(“预约”)和本合同(“本约”)。预约是指当事人约定在将来订立一定合同的合同。预约的形态多种多样,通常使用的名称有:意向书、意向协议、认购书等。有的预约条款非常简略,仅表达了当事人之间有将来订立本约的意思,至于本约具体需要约定的内容留待以后磋商决定;有的预约条款则非常详尽,未来本约应该规定的内容几乎都在预约中作了明确约定。如果仅从内容上看,后者在合同内容的确定性上几乎与本约无异,即使欠缺某些条款,往往也可以通过合同解释的方式加以补全。因此,仅根据当事人的合意内容是否全面,不足以界分预约和本约。判断当事人之间订立的合同是本约还是预约的根本标准应当是当事人的意思表示,也就是说,当事人是否有意在将来订立一个新的合同,以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。如果当事人存在明确的将来订立本约的意思,那么,即使预约的内容与本约已经十分接近,即便通过合同解释,从预约中可以推导出本约的全部内容,也应当尊重当事人的意思表示,排除这种客观解释的可能性。

  例如,在成都讯捷通讯连锁有限公司与四川蜀都实业有限责任公司、四川友利投资控股股份有限公司房屋买卖合同纠纷案中(最高人民法院(2013)民提字第90号),最高人民法院认为,双方当事人在争议的《购房协议书》中约定:“……3.甲、乙双方应就购房合同及付款方式等问题在本协议原则下进行具体磋商。……5.甲乙双方就该宗房屋买卖合同签订时,本协议自动失效。”据此,双方当事人虽然约定了房屋的位置、面积及总价款,但仍一致认为在付款方式等问题上需要日后进一步磋商,双方的这一意思表示是明确的,而且,当事人在该协议第5条进一步明确要在将来订立一个新的合同,以最终明确双方之间的房屋买卖法律关系的具体内容。因此,该《购房协议书》的性质为预约合同。

  在本案中,虽然双方当事人在《房屋购买意向协议》中约定“甲、乙双方于甲方取得该物业房产证之日起三个工作日内签订正式的《房屋买卖合同》”,但该《房屋买卖合同》仅为在房产登记部门办理过户登记手续需备案登记的《深圳市二手房买卖合同》格式文本,并非双方当事人进一步协商确定的新合同内容。因此,本案的《房屋购买意向协议》的性质为本约,而非预约。

  2.交付房屋对合同继续履行的影响

  案例二:(2013)深中法房终字第1824号

  【案情】

  2005年10月28日,林某(买方)与任某(卖方)经过中介公司促成,签订了一份《房屋转让合同》,约定任某将涉案房屋以100.5万元的价格出售给林某;林某在签署合同时交诚意金2万元,若任某签署合同并对上述款项以定金名义签收,则林某所交诚意金自动转为定金。合同第11条约定,如任某在收取定金后,不依合同条款将该物业售予林某,则任某须返还双倍定金予林某以弥补林某之损失,唯林某不可要求任某进一步赔偿或逼使任某履行此合约。合同签订时,林某交付了2万元定金,任某签字予以确认。2005年12月28日,任某将房屋交付给林某。

  之后,由于合同履行中出现问题,林某向法院提起诉讼,请求任某继续履行合同,协助办理房屋过户手续。任某以合同第11条抗辩无需继续履行合同。

  【法院判决】

  原审法院认为,合同法的目的是鼓励和促进交易,维护合同的稳定和交易安全,在林某没有违约,而任某违约,且合同能够履行的情况下,任某以合同第11条的条款抗辩无需继续履行合同,违反了诚实信用原则。双方的合同仅约定了卖方(任某)在收取定金后不履行合同的情形,而没有对卖方(任某)交付房屋后的情形进行约定,故对任某的抗辩不予采纳。因此,法院判决任某继续履行《房屋转让合同》,在林某付清购房款或者向公证机关提存剩余购房款之日起三日内,与林某一起向房地产产权登记机关申请将涉案房地产过户至林某名下。

  任某不服原审判决,向深圳中院提起上诉。深圳中院经审理认为,涉案合同第11条约定适用于卖方在收取定金后完全不履行合同的情形,并不能当然适用于卖方收取定金后已依合同条款将物业交付买方使用的情形,因为林某作为买方接受房屋后对合同继续履行并获得产权的合理预期应当受到保护。继续履行合同是合同法规定的承担违约责任的方式,林某作为守约方要求违约方任某继续履行合同有法律依据。因此,二审法院判决驳回上诉,维持原判。

  【点评】

  《物权法》第9条规定了不动产物权的登记生效原则,即“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”按照上述规定,在二手房买卖中,房屋所有权发生转移的唯一要件就是登记。也就是说,即使买方已经支付全部价款,并且卖方也将房屋交付买方实际占有、使用,只要未产权过户登记手续,买方对不动产仍然不能享有物权。

  虽然房屋的交付不能产生物权变动的效果,但对于买卖双方仍然具有重大意义。不动产的买卖是从签订买卖合同(债权发生)到支付购房款、交付房屋,直至办理物权变更登记(发生物权变更效果)的一个动态过程,因而,在债权与物权之间存在一种中间权利形态,买受人取得房屋的占有即属于这一中间权利形态,德国民法理论将该中间权利称作“期待权”。期待权弱于完全所有权,但又强于单纯的债权。这种处于中间形态的“期待权”可以视为一种准物权。我国各地法院的司法实践中,已有多起判决支持了这种“期待权”。例如,在顾万鸿与郑桂江等所有权确认纠纷上诉案((2010)浙湖民终字第63号),浙江省湖州市中级人民法院也指出,“尚未办理过户登记时买方对房屋的权利尚不是物权,但其请求权的受保护程度,根据支付价款的多少和是否实际占有、是否有请求过户的行为而不同,占有的时间越长、付款越多、已经请求过户,其权利应越接近于物权。而不动产物权的卖方,在买方履行了全部合同义务并实际占有不动产物权后,已经没有什么剩余权利,唯一应当做的就是办理过户登记手续。考虑过户手续的实际困难,以及民间对事实物权的认可,此情形下认可第三人已经取得相当于物权的权利。……即使其此时尚未取得物权,但其合同履行状态使其权利已经很接近于物权,故其利益受法律保护。”

  3.房产抵押负担对合同继续履行的影响

  案例三:(2015)深宝法民三初字第721号

  【案情】

  2013年4月12日,吕某取得涉案房屋的房地产证。2013年4月24日,涉案房屋抵押给第三人中国银行深圳某支行。2015年3月28日,被告吕某与原告周某签订一份《房地产买卖合同》,约定吕某将涉案房屋出售给周某,转让成交价179.5万元。合同签订后,周某按合同约定于当日向卖方支付定金3.5万元,并由吕某出具相应的《收款收据》;买卖双方共同向中国工商银行深圳某支行办理二手楼交易资金监管手续,并且买方于2015年4月24日、28日分两笔将51万元资金存入中国工商银行二手楼资金监管账户。

  之后,由于被告拒绝提供收款账户、单方撤销担保公司赎楼授权,原告向法院提起诉讼,要求被告继续履行合同。法院审理过程中的一个法律问题是,被告房屋上设定的抵押权负担是否构成继续履行的障碍。第三人中国银行深圳某支行向法院提交答辩称,根据第三人的银行操作规程,只要其抵押债权得到清偿,抵押关系就已经解除,第三人有义务配合办理抵押的注销登记手续。但如需要被告作为房产所有人来配合领取房产证原件及签署相关文件,需被告亲自办理或者授权第三方进行办理,否则很难配合办理完毕。

  【法院判决】

  法院经审理认为,虽然涉案房地产存在抵押负担,但根据《物权法》第191条第二款的规定,抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案中,原告愿意代为清偿涉案房地产所负抵押债务涤除抵押权,因此涉案房产继续履行的障碍可消除。

  【点评】

  关于抵押物的转让,2007年制定的《物权法》对原《担保法》和最高人民法院的《担保法解释》做了修改。按照原《担保法》第49条的规定,抵押期间,抵押人转让已办理登记的抵押物的,应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况。换言之,抵押物在转让时,可以连同其上设定的抵押权一并转让,只需抵押人在转让抵押物时通知抵押权人并将抵押情况告知受让人即可;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的,转让行为无效。最高人民法院的《担保法解释》则将抵押细分为已经登记的抵押和未经登记的抵押,并对两种情况下的抵押物转让分别进行不同的处理。按照《担保法解释》第67条的规定,“抵押权存续期间,抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的,如果抵押物已经登记的,抵押权人仍可以行使抵押权;取得抵押物所有权的受让人,可以代替债务人清偿其全部债务,使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。如果抵押物未经登记的,抵押权不得对抗受让人,因此给抵押权人造成损失的,由抵押人承担赔偿责任。”

  2007年通过的《物权法》第191条规定,“抵押期间,抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的,应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”这一规定对原《担保法》进行了两个方面的修改:一是,抵押期间,抵押人转让抵押财产的,应当经抵押权人同意,同时,要将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债权或者提存,而不是仅仅通知抵押权人并告知受让人;二是,抵押期间,未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,除非受让人替抵押人向抵押权人偿还了债务消灭了抵押权。根据《物权法》第191条的制度设计,转让抵押财产,必须消除该财产上的抵押权;既然买受人取得的是没有物上负担的财产,也就不再有物上追及的问题。按照全国人大常委会法工委主编的《物权法释义》的解释,以交换所得的价款偿还债务,消灭抵押权,可以减少抵押物流转过程中的风险,避免抵押人利用制度设计的漏洞取得不当利益,更好地保护抵押权人和买受人的合法权益。

  4.买方请求继续履行合同,能否以按揭贷款支付剩余购房款?

  案例四:(2015)深中法房终字第652号

  【案情】

  邬某、韩某于2013年7月31日签订《房地产买卖合同》,约定韩某将其名下的房屋出售给邬某,成交价103万元;邬某在签订合同时向韩某支付定金10万元,在签订合同之日起十日内付清首期款53万元(不含已付定金),其余房款40万元通过银行按揭贷款支付给韩某。合同第二条C项约定,买卖双方应在银行出具贷款承诺书之日起三日内(含当日)签署《深圳市二手房买卖合同》并办理过户递件手续。

  之后,由于合同履行中出现问题,邬某提起诉讼,要求韩某继续履行合同,将涉案房屋过户给邬某,并按照合同约定支付延迟履行违约金。

  【法院判决】

  原审法院经审理认为,韩某在邬某办理完毕按揭贷款手续后,并未按合同第二条C项之约定,在银行出具贷款承诺书之日起三日内与邬某签署《深圳市二手房买卖合同》并办理过户递件手续,其行为已构成违约,应根据合同规定承担相应的违约责任。因此,原审法院判决:一、邬某与韩某应当按照双方签署的《房地产买卖合同》之约定,全面履行各自的义务,包括:(1)邬某与韩某在判决生效之日起十日内共同到银行办理53万元首期款的资金监管;(2)邬某与韩某应于完成上述资金监管之日起三日内(含当日)签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续,在递件回执载明的答复日期之日起三个工作日内(含当日)双方到国土局、产权登记中心等相关部门办理缴纳税费及领取房产证的手续;(3)韩某应根据合同第九条约定在收到全部购房款后的两个工作日内将涉案房产交付给邬某。二、韩某根据合同约定向邬某支付延期履行违约金。

  韩某不服原审判决,向深圳中院提起上诉。深圳中院经审理认为,关于涉案《房地产买卖合同》应如何继续履行的问题,若按合同约定继续采取银行按揭贷款方式支付购房款,将涉及贷款银行,本案民事判决不能直接约束非本案当事人的行为而强制贷款银行必须监管资金及房贷,原审判决的继续履行方式存在不当。因邬某已明确表示愿意在本案民事判决生效之日起十日内一次性支付购房余款93万元并承担房产过户产生的所有费用,故涉案房产交易应按一次性付清全款方式继续履行。

  【点评】

  2005年6月29日,南方都市报曾发表一篇题为《深圳法院:强制过户须买方备一次性购房款》。从上面的判决来看,一审虽然没有直接明确买方可以用银行按揭贷款支付剩余购房款,但从一审判决的第一项来看,实际上是认可买方继续按《房地产买卖合同》的约定向银行申请按揭贷款支付剩余购房款的(该判决第一项所述的交易流程应为:①买卖双方办理首期款资金监管→②双方办理房屋过户手续→③买方向银行申请按揭贷款支付剩余购房款→④卖方收到全部购房款后向买方交付房产)。在二审中,法院对买方支付购房款的方式进行了调整,即将原审判决允许继续以银行按揭贷款方式支付购房款,改为以一次性付款全款的方式继续履行。原因在于,由于买方在提起诉讼时还没有向银行申请贷款,未取得银行贷款承诺,如果买方在判决后申请银行按揭贷款遇到障碍,可能银行判决的顺利履行,不能做到案结事了;更重要的是,买方在二审中明确表示愿意一次性支付全部剩余购房款。

  在另一起案件中(见(2015)深宝法民三初字第721号民事判决书),法院则更明确地指出,原告(买方)基于涉案房地产买卖合同的约定有权选择银行按揭贷款方式支付剩余购房款,但根据《合同法》第4条关于合同自愿原则和《商业银行法》第41条关于任何单位和个人均不得强令商业银行发放贷款的规定,在原告未与特定银行签订住房按揭贷款合同的情况下,法院无法直接判决确定贷款银行及其可发放的具体贷款金额。只有判令原告一次性支付剩余购房款才能确保依据原告继续履行诉讼请求所作出的继续履行判决具有确定性和可强制执行性,尽管这在一定程度上会增加原告履行涉案合同的负担。

  从以上两份判决中体现的法院判决逻辑可以看出,在买方已经取得银行贷款承诺函(甚至已经与银行签订二手房按揭贷款合同)的情况下,如果买方在向法院起诉请求强制履行时将贷款银行列为第三人,从而方便法院明确银行发放贷款的金额和时间,法院是完全可能支持买方以按揭贷款方式支付剩余购房款的。例如,在郭某、李某与杨某房屋买卖合同纠纷案中【一审判决(2013)深罗法民三初字第200号,二审判决(2013)深中法房终字第1409号】,一审法院即判决:在涉案房产过户至买方郭某、李某名下后,买方和第三人中介公司应于领取房产证当日将房地产原件交于买方按揭贷款银行办理抵押登记;买方应配合按揭贷款银行在收到房产证原件后两日内将监管首期款支付于卖方,并于涉案房产抵押登记办理完成之日起五日内将剩余购房款(银行承诺贷款金额)支付于卖方。卖方应于收到上述全部购房款之日起七日内将涉案房屋交付于买方;买方和第三人中介公司应配合办理涉案房产的交接手续。上述判决在二审中得到了深圳中院的支持。

  5.合同未明确约定的情况下,卖方是否有配合买方申请减免税费并迁出房屋上户口登记的义务?

  案例五:(2013)深中法房终字第1409号

  【案情】

  2012年11月3日,买方郭某、李某与卖方杨某签订《深圳市二手房预约买卖合同》,约定卖方以122万元的总价款将涉案房屋转让给买方。2013年1月8日,买方郭某、李某与卖方杨某的代理人李某乙签订《深圳市二手房买卖合同》,其中第四条约定:“(附着于该房地产的户口)该房地产所附的户口,杨某保证于收到房地产转让总价款之日起30日内迁出,逾期则以该房地产转让总价款为基数按日万分之四向郭某、李某支付违约金。”另外,该合同附件一中载明“该物业符合免税条件,卖方附有配合买方办理申请减免相关税费的义务,因卖方及其家庭成员拒不配合导致应免而未免的税费由卖方承担。”之后,因双方在履行过程中发生争议,买方向法院提起诉讼,要求杨某继续履行《深圳市二手房买卖合同》,将涉案房产过户至郭某、李某名下,并按期交房。杨某提出抗辩称,《深圳市二手房买卖合同》中的两个条款即迁户义务条款(第四条)、配合申请免税义务条款(附件一)非杨某真实意思表示,就此两个条款,郭某、李某与杨某并未达成一致意见,该合同系代理人李某乙滥用代理权与郭某、李某恶意串通所签,损害了杨某的利益,因此,杨某不予追认。

  【法院判决】

  一审法院审理后认为,合同中的迁户义务条款和配合申请免税义务条款并未损害杨某的利益,理由在于虽然双方在签订的《深圳市二手房预约买卖合同》中对杨某的迁户义务和配合申请免税义务未作明确约定,但根据合同法的相关规定,杨某作为合同交易方应当遵循诚实信用原则,根据二手房买卖合同的性质、目的和交易惯例,迁户义务和配合申请免税义务正是杨某应当履行的附随义务,故在《深圳市二手房买卖合同》中予以明确并未损害杨某的利益。杨某在向深圳中院提出上诉后,二审法院经审理支持了一审法院关于配合申请税费减免和迁户属于二手房卖方应当履行的附随义务的观点。

  【点评】

  在民法理论上,合同义务可以分为给付义务、附随义务和不真正义务。其中,给付义务是指合同关系所必备的、决定合同类型的基本义务;附随义务是指为履行给付义务或保护当事人的人身或财产利益,在合同订立和履行过程中基于诚实信用原则而产生的义务;不真正义务则是指债权人对自己利益的照顾义务,它是一种性质较弱的义务,相对人通常不能请求履行,违反该义务仅是债权人遭受权利受损或丧失的不利后果。根据《合同法》第60条的规定,当事人应当不仅应当全面履行合同中约定的给付义务,而且应当遵守诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等附随义务。

  在二手房买卖中,常常会发生卖方将房屋转移给买方之后,没有将原登记在该住房上的户口及时迁出而发生的纠纷。由于户口迁移问题属于公安户籍部门的管辖范围,不属于民事案件的受理范围,故对于买房人起诉要求卖房人迁出户口的诉讼请求,法院通常不会受理。但是,如果买卖双方在签订二手房买卖合同时能够就卖方未按约定及时迁出户口应承担的违约责任作出明确约定,发生争议后,买方依据合同约定要求卖方承担违约责任的,一般可以得到法院的支持。

  对于卖方拒绝迁出户口的情形,买方一般应向当地的公安户籍部门申请协调解决。不少地方公安户籍部门可以采取措施将卖方原登记在被转让住房上的户口强制迁出。例如,南京市公安局《关于加强房屋买卖户口管理工作的实施意见(试行)》(宁公人〔2011〕52号)规定:“房屋买卖双方已经合法完成房屋产权交易,买房人已经取得《房屋所有权证》、《土地使用权证》或《南京市公有住房租赁契约》,并实际居住。卖房人未将户口迁出原住房,导致买房人户口无法迁入的(买卖双方有其他户口迁移约定的除外)。经买房人申请,户口所在地公安派出所履行告知后,卖房人仍拒绝办理户口迁出的,经县级公安机关审核批准,将卖房人户口整户迁移至现户口所在地的社区(村)托管户临时管理。”

  深圳市公安局《深圳市居民市内移居和户的管理工作规范(试行)》也规定:“7.6 实际居住条件消失后(即房产被拆迁、查封、扣押、收回、转让或搬离的等情形),原户口在该址的人员应当主动向辖区派出所户籍民警申报办理迁出手续,无迁入(自立)家庭户、集体户条件的,迁入本所代管户。”“7.17 移入时因居住在自有合法房产内,要求在该址落户的,而该址内已落有他人户口的(指房产转让等情形),应当给予办理,使用同样的住址、门牌,同时在两次动员(15天后)可将原户迁入本所代管户;如无法通知,可当场迁入代管户。在通知期间或迁入代管户后,要求在底册“备注”栏及系统人口信息“记事”栏中注明录入相关情况。”



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